Кредитный анализ инвестиционного проекта

Любой инвестиционный проект предполагает создание нового производства или объекта, возможны также его расширение, реконструкция, модернизация, капитальный ремонт. Финансирование инвестиционного проекта со стороны банка может осуществляться в виде предоставления инвестиционного кредита. Данный продукт очень перспективен, хотя не каждый банк имеет возможность его реализовывать в силу ограниченности сроков своей ресурсной базы. Ресурсная база большинства российских банков не позволяет производить массированные долгосрочные вложения, поскольку для того, чтобы заниматься инвестиционным кредитованием, нужна длинная ресурсная база. Инвестиционное кредитование очень востребовано российской экономикой. Это связано в первую очередь с объективной необходимостью модернизации основных фондов производственных предприятий. У клиентов есть большое желание кредитоваться, но банки ограничены по критерию соблюдения ликвидности – срочностью своей ресурсной базы.

Инвестиционное кредитование представляет собой финансирование инвестиционного проекта в форме предоставления кредита (выдачи гарантий, организации лизингового финансирования), при котором источником погашения обязательств являются все поступления от хозяйственной деятельности заемщика, включая доходы, генерируемые проектом.

Инвестиционное кредитование как банковская услуга распространена в меньшей степени, чем кредитование в виде открытия кредитных линий, выдача разового кредита или кредитование в режиме овердрафта. Тем не менее, в условиях ужесточения конкуренции на рынке банковских кредитных услуг инвестиционное кредитование приобретает особую актуальность.

При обращении в банк потенциальный заемщик подает заявку на финансирование и комплект документов, являющийся обязательным для начала работы по оценке инвестиционного предложения.

Процесс кредитного анализа инвестиционного проекта рекомендуется начинать с выявления возможного наличия стоп-факторов.

Стоп-факторы – это факторы, которые делают участие банка в финансировании проекта неприемлемым.

Стоп-факторы инвестиционного проекта

Инициатору проекта может быть отказано в рассмотрении представленной заявки на финансирование инвестиционного проекта при наличии следующих стоп-факторов:

• имеется отрицательное заключение управления безопасности в отношении потенциального заемщика;
• проект экологически опасен для окружающей среды (отсутствует положительное заключение или разрешение органов экологического надзора);
• потенциальный заемщик имеет случаи невозврата кредитов банкам в течение последних пяти лет;
• потенциальный заемщик находится в состоянии или под угрозой банкротства;
• продукция предприятия заемщика полностью реализуется на бартерной основе;
• текущая деятельность является стабильно убыточной на протяжении последних двух лет;
• заемщик находится в состоянии судебного процесса, который может существенно ухудшить его финансовое состояние;
• информация, предоставленная заемщиком в банк с документами по кредитной заявке, оказывается заведомо ложной или искаженной;
• банк не имеет подтвержденной информации о наличии надежных источников для 100%-ного финансирования проекта, если структура финансирования предполагает участие в проекте иных финансирующих участников;
• возможные сроки кредита (кредитов) банка меньше расчетных сроков их возврата согласно результатам финансового анализа проектов;
• чистая текущая стоимость проекта меньше 0;
• внутренняя норма дохода меньше стоимости ресурсов для кредитной операции;
• проект находится в регионе повышенной нестабильности (наличие форс-мажорных обстоятельств);
• отсутствуют собственные средства заемщика или других участников проекта (на незаемной основе) в структуре финансирования проекта;
• проект предполагает финансирование на венчурной основе научно-исследовательских или опытно-конструкторских работ;
• отсутствует прогнозируемый сбыт продукции, генерируемой проектом;
• отсутствует надежная управленческая команда менеджеров по реализации проекта.

Результатом выявления банком тех или иных стоп-факторов станет быстрое принятие отрицательного кредитного решения.

Финансовое состояние инициатора инвестиционного проекта

Финансовый анализ заемщика выполняется на основе рассмотрения его стандартной бухгалтерской отчетности (заверенной налоговыми органами) поквартально за три года, если предприятие работает более трех лет.

Финансовый анализ проводится в соответствии с утвержденной банком методикой оценки финансового состояния юридических лиц и принятым в банке порядком определения уровня кредитных рисков, а также с учетом рекомендаций по проведению анализа. Под анализом финансового состояния предприятия понимается анализ его имущественного положения и хозяйственной деятельности по данным стандартной бухгалтерской отчетности. При этом все показатели должны исследоваться в динамике, с тем, чтобы увидеть тенденции изменения финансового положения предприятия. В большинстве случаев достаточно ограничиться данными бухгалтерской отчетности предприятия за три последних завершенных года и текущий год с поквартальной разбивкой.

Основными направлениями анализа финансового состояния предприятия являются:

• определение степени финансовой устойчивости предприятия, его ликвидности и платежеспособности на протяжении рассматриваемого периода времени. Особое внимание следует уделить анализу оборотного капитала и показателям финансового равновесия;
• анализ динамики текущей деятельности предприятия (доход, прибыль от основной деятельности, чистая прибыль). Необходимо соотнести достигнутые предприятием результаты с платежами по предполагаемому кредиту;
• анализ эффективности текущей деятельности предприятия. Требуется сравнить показатели прибыльности, рентабельности и оборачиваемости по данному предприятию с аналогичными показателями других предприятий отрасли.

Анализ финансового состояния предприятия не ограничивается простым расчетом стандартных коэффициентов. Необходимы интерпретация полученных показателей, выяснение причин их изменения в ту или иную сторону. Финансовый анализ представляет собой инструмент, с помощью которого можно добиться лучшего понимания финансового положения предприятия, оценить проблемы, с которыми может столкнуться банк при кредитовании конкретного предприятия. Рассматриваемый вид анализа имеет ретроспективный характер, то есть исследуется главным образом прошлое и настоящее предприятия. Тем не менее, необходимо помнить, что, как правило, целью анализа является обоснование предположений о будущем предприятия, его платежеспособности и финансовой устойчивости.

Если в качестве потенциального заемщика выступает холдинговое предприятие, в обязательном порядке анализируется консолидированная отчетность холдинга.

Отчетность, подготовленная в соответствии с международными стандартами учета и аудированная авторитетной западной компанией, также может быть принята в расчет при принятии решения о финансировании проекта.

Кредитная история инициатора инвестпроекта

На основе данных кредитной заявки, бухгалтерской отчетности и иных сведений проводится анализ кредитной истории заемщика не менее чем за пять лет.

Если потенциальный заемщик – вновь созданное предприятие, проверяется кредитная история его основных учредителей и организаций, которые в рамках схемы финансирования проекта будут иметь обязательства перед банком-кредитором.

Организационная структура заемщика

Чтобы понять организационную структуру заемщика, необходимо рассмотреть организационно-правовую форму предприятия, состав учредителей, их доли в уставном капитале, структуру управления заемщика и другие организационные аспекты, влияющие на степень защищенности интересов банка-кредитора в проекте.

В случае принадлежности заемщика к холдингу при необходимости следует запросить информацию об организационной структуре холдинга с описанием его центров прибыли, организации управления и движении денежных потоков.

Параметры и структура проекта

Для установления параметров и структуры проекта рассматриваются цикл осуществления проекта, его основные этапы и составляющие. Проводится анализ рынка, обоснования конкурентоспособности предполагаемой к выпуску продукции (услуг) и будущей сбытовой стратегии заемщика. Определяется, в какой фазе реализации находится проект, насколько активно идет его осуществление, изучаются документы, которые на данной фазе проекта должны быть оформлены.

Цикл осуществления проекта, его основные этапы и составляющие анализируются для целей структурирования кредитной сделки и исключения неприемлемых для банка-кредитора условий.

Далее следует проанализировать условия существенных контрактов (проектов контрактов) по инвестиционному проекту в целях исключения неприемлемых для банка условий, снижения уровня проектных рисков и распределения их между участниками проекта, а также проверить наличие статей, предусматривающих обеспечение исполнения обязательств сторон, штрафные санкции и т.д.

После этого проверяется получение заемщиком разрешительной документации, необходимой для реализации проекта. Форма и состав разрешительной документации должны соответствовать законодательству Российской Федерации, действующим стандартам, нормам и правилам. При большом объеме и разрозненности нормативных документов, определяющих требования к разрешительной документации, анализ разрешительной документации по проекту может проводиться кредитным работником с участием специалистов юридического управления, других управлений, дочерних обществ банка, сторонних организаций.

Наконец, устанавливается общая стоимость проекта и выявляется состав участников по проекту с указанием формы, доли участия, цели и структуры финансирования.

Финансовый анализ инвестиционного проекта

На основе полученных исходных данных и после уточнения условий финансирования всеми участниками проекта, платежных условий контрактов, потребности в оборотном капитале, затрат и поступлений по проекту проводится финансовый анализ проекта.

Анализ финансовых потоков (cash flow)

Прогноз финансового положения предприятия предполагает составление плана денежных потоков, обусловленных как текущей деятельностью предприятия, так и осуществлением рассматриваемого инвестиционного проекта. Предоставленные заемщиком бизнес-план или технико-экономическое обоснование проекта должны содержать данные расчеты. Кроме того, сотрудник банка проводит собственный анализ бизнес-плана (bank case), основанный на его представлении о том, какая ситуация (цены, объем сбыта, условия финансирования и пр.) сложится на данном предприятии. Представление складывается на основании заполненных клиентом исходных данных для анализа инвестиционного проекта, маркетинговых исследований, опыта работы с аналогичными проектами, других источников.

В отличие от анализа, базирующегося на фактически достигнутых показателях, зафиксированных в отчетности предприятия, прогноз финансового положения субъективен, большинство закладываемых в расчет исходных данных носит вероятностный характер. Сотрудником банка выполняется базовый вариант расчета и делается анализ чувствительности основных показателей проекта к изменению исходных параметров финансовой модели.

Данные базовых форм финансовой оценки позволяют проанализировать финансовую состоятельность предприятия, осуществляющего инвестиционный проект и эффективность инвестиций.

Финансовая состоятельность характеризуется неотрицательностью потока денежных средств нарастающим итогом и коэффициентами финансовой оценки, которые должны находиться в допустимом диапазоне на всем протяжении интервала анализа.

Оценка коммерческой эффективности проекта

Для оценки эффективности инвестиций в каждом интервале планирования рассчитываются чистые доходы проекта по формуле:

ЧДi = ΔПi + ΔАi + ΔИi

где ΔПi - изменение прибыли в интервале планирования i, обусловленное фактом реализации проекта; ΔАi - изменение амортизации; ΔИi - инвестиционные издержки, которые необходимо понести для достижения целей проекта.

Инвестиционные издержки включают в себя прирост внеоборотных активов и прирост потребности в оборотном капитале. На основании полученной таким образом строки чистых доходов проекта рассчитываются чистая текущая стоимость проекта (NPV), внутренняя норма прибыли (IRR), коэффициент рентабельности инвестиций. Названные показатели характеризуют эффективность проекта с точки зрения всех инвесторов (собственные вложения предприятия плюс заемные средства) (табл. 1).

Очевидно, что при отсутствии инвестиционных издержек (произведены в прошлом) расчет показателей эффективности не имеет смысла. В этом случае следует большее внимание уделить показателям кредитоспособности предприятия.

Таблица 1. Итоговые показатели эффективности проекта

Проект принимается к финансированию, если он эффективен, а предприятие – оператор проекта остается состоятельным с финансовой точки зрения на протяжении срока кредитования и параметры кредита приемлемы для банка.

Для инвестиционных проектов наряду с рисками традиционного кредитования характерны специфические риски, требующие особых мер по их минимизации.

Особенности оценки строительного инвестиционного проекта

Строительный инвестиционный проект – комплекс взаимосвязанных мероприятий, предусматривающий привлечение ресурсов в создание нового объекта недвижимости или расширение, реконструкцию, модернизацию, капитальный ремонт или иное изменение объекта недвижимости с целью получения последующего экономического эффекта при его эксплуатации и (или) реализации.

Кстати, наиболее часто в числе инвестиционных проектов встречаются строительные проекты.

При финансировании данных проектов заемщиком, как правило, является специально созданное юридическое лицо, не осуществляющее хозяйственную деятельность, не связанную с проектом. Как правило, финансовым результатом деятельности такого потенциального заемщика на инвестиционной фазе проекта является убыток. Наличие убытков в данном случае не является стоп-фактором, влекущим за собой отказ в предоставлении кредита.

Правоустанавливающая документация по данным строительно инвестиционного проекта состоит из комплекта документов, определяющих права застройщика на осуществление строительства (распорядительные документы органов исполнительной власти, инвестиционные контракты, договоры аренды земельного участка и др.).

Анализ правоустанавливающей документации проводится с целью определения прав потенциального заемщика на строительство (реконструкцию) и площади строящегося (реконструируемого) объекта недвижимости.

Источники прав могут быть различны в зависимости от принятой в том или ином регионе практики. Однако в любом случае это документы соответствующих органов местной администрации: распоряжения, постановления, контракты, свидетельства о регистрации прав собственности и т.п.

По результатам анализа делается вывод о правоспособности потенциального заемщика реализовать заявленный строительный проект и величине прав заемщика на площади строящегося (реконструируемого) объекта недвижимости.

Отдельно требует анализа исходно-разрешительная документация проекта. Исходно-разрешительная документация – комплект документов, подтверждающих получение застройщиком необходимых согласований и разрешений по строительному проекту (технические условия, обязательные согласования: заключение государственной вневедомственной экспертизы, ордер объединения административно-технических инспекций, разрешение инспекции государственного архитектурного и строительного надзора и др.).

Анализ исходно-разрешительной документации производится с целью определения согласованных к строительству в соответствии с ранее выпущенными правоустанавливающими документами параметров объекта и наличия необходимых разрешений на строительство.

Параметры объекта определены в проектной документации с учетом полученных технических условий на присоединение к наружным инженерным сетям и согласуются органами Госэкспертизы.

При изменении согласованных параметров объекта (например, увеличении этажности и соответствующем увеличении площадей объекта) в размере, превышающем предельно допустимую величину, установленную в соответствии с местными нормативными требованиями, необходимо получение согласования таких изменений путем корректировки заключения Госэкспертизы.

Заключение о состоянии правоустанавливающей и исходно-разрешительной документации, ее полноте и соответствии нормам федерального и местного законодательства готовят специалисты уполномоченных подразделений банка-кредитора и передают далее сотрудникам подразделения проектного финансирования, инвестиций и структурных сделок для подготовки итогового заключения.

Анализ стоимости строительства

Анализ заявленной стоимости строительства производится после предоставления заемщиком полного пакета соответствующей документации с целью определения достаточности заложенных в бюджете проекта средств для реализации строительного проекта в полном объеме и сроки, предусмотренные бизнес-планом.

Оцениваются достоверность заявленных заемщиком статей затрат, вероятность превышения реальной стоимостью выполняемых работ стоимости, заявленной в бизнес-плане, и превышения окончательной стоимостью строительного проекта суммы кредита, для чего анализируется и подтверждается стоимость выполнения предусмотренных бизнес-планом работ.

Оценка коммерческой привлекательности

При оценке коммерческой привлекательности принципиальным является определение востребованности в период реализации проекта в конкретном месте и на данном сегменте рынка предполагаемых к строительству или реконструкции площадей, наличия существующего и потенциального спроса со стороны соответствующей категории потребителей. Анализируются соответствие количества аналогичных предложений недвижимости емкости рынка и стратегия коммерческого использования площадей.

Общий прогнозируемый объем доходов по проекту определяется исходя из наиболее вероятных цен реализации площадей объекта (продажи, сдачи в аренду) либо результата коммерческой эксплуатации построенных площадей силами инициатора проекта.

Проводится анализ рынка, обоснования конкурентоспособности предполагаемой к выпуску продукции (услуг) и будущей сбытовой стратегии заемщика.

В период проработки проекта сотрудниками банка осуществляется инспекция объекта предполагаемого финансирования, текущее состояние объекта отражается в соответствующем заключении. По возможности к данным заключениям прилагаются фотоматериалы объекта.

Если по результатам рассмотрения документации по проекту требуется проведение специальной экспертизы проекта (технической, экологической, маркетинговой и пр.), об этом сообщается потенциальному заемщику (инициатору проекта), и такая экспертиза проводится с привлечением экспертов дочерних компаний банка или сторонних организаций за счет заемщика.

Кредитный мониторинг проекта

Мониторинг проекта осуществляется ежеквартально. Заемщик, наряду с обязательным комплектом текущей финансовой отчетности, представляет в подразделение проектного финансирования справку о темпах выполнения работ и соответствии их графику реализации проекта. В случае отставания от графика заемщик должен объяснить причины отставания и изложить перечень мер, предназначенных для его устранения; документы, подтверждающие целевое использование ресурсов (счета за выполненные работы, поставки и услуги, авансовые счета, выставленные в соответствии с условиями контрактов/договоров; транспортные накладные и другая товаросопроводительная документация на отгруженное оборудование и материалы; акты выполненных работ и услуг, акты приемки в эксплуатацию; информация о выполнении другими финансирующими участниками своих обязательств).

Факты нецелевого использования средств, а также информация о несоблюдении графика реализации проекта фиксируются в заключении, которое доводится до руководства банка-кредитора.

Кредитный анализ заявки на финансирование инвестиционного проекта, как правило, бывает более трудоемким по сравнению с анализом традиционной кредитной заявки. Это выражается в более объемном пакете документов, необходимых для проведения анализа запроса на кредитование инвестиционного проекта.

Представленный методический материал носит унифицированный характер, стандартные процедуры анализа инвестиционного проекта строятся на основе разработанных критериальных показателей. Однако критерии риска проекта базируются на эмпирических данных. Представленные критериальные значения, в том числе стоп-факторы, не являются догмой, у различных банков они должны базироваться на собственном опыте инвестиционного кредитования, успешном или неуспешном выходе из проекта.